대한민국 부동산의 역사

1. 책 제목 : 대한민국 부동산의 역사

 

2. 저자 및 출판사 : 홍춘욱 / 상상스퀘어

 

3. 읽은 날짜 : 26년 6월 12일 ~ 26년 6월 19일

 

4. 핵심 키워드 : #땅의효용가치 #수출경기  #금리와대출조건  #

 

5. 저자소개 : 홍춘욱

 

경제와 투자에 관한 궁금증을 깔끔하게 풀어주는 이코노미스트. 33년동안 국민연금, 은행, 증권사 등 여러 분야에서 경제 전망부터 투자 전략까지 아우르는 경제 전문가로 활동하고 있다. 연세대학교 사학과를 졸업한 후 고려대학교 대학원에서 경제학 석사, 명지대학교에서 경영학 박사학위를 받았다. 1993년 한국금융연구원을 시작으로 국민연금 기금운용본부 투자운용팀장, KB국민은행 수석 이코노미스트를 거쳐 현재는 포리즘 투자자문 대표로 일하고 있다. 2016년에는 조선일보과 FnGuide에서 가장 신뢰받는 애널리스트로 선정되었다. 저서로는 '대한민국 돈의 역사' '50대 사건으로 보는 돈의 역사' '돈의 흐름은 되풀이된다' '돈의 역사는 되풀이된다' '홍춘욱의 최소한의 경제 토픽' '투자에도 순서가 있다' 등 다수의 베스트셀러가 있다. 2018년부터는 "홍춘욱의 경제강의노트" 유튜브를 개설해 38만명의 구독자와 소통하고 있다.

 

6. 본것과 깨달은 것

* 집단농장의 해체가 생산량 증가를 가져온 이유는 '동기유발'에서 찾을 수 있다. 아무리 농사를 지어봐야 대부분의 수확물을 지주에 빼앗기는데 수확량을 늘리려는 동기가 생기기는 어렵다. 그런데 이제는 자기 땅이 생김에 따라, 가족 구성원을 총 동원해 생산량을 늘릴 가능성이 열렸다.

책임감을 가지고 열심히 하는 사람은 '무임승차'를 누리려는 사람 때문에 스트레스 받고 결국 '다 같이 망하는' 결과를 받아들이지 않던가

> 땅의 가치는 그 땅의 효용가치에 따라 가격이 상승한다.

 

* 1960년대 말부터 시작해 1979년에 끝난 두번째 주택 사이클은 두가지 특징을 가지고 있다. 가장 중요한 포인트는 한국 부동산 시장의 사이클을 결정짓는 것이 수출 경기라는 점이다. 정부가 아무리 다양한 정책을 펼치더라도 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날 때는 주택가격을 잡을 수 없었다. 두번째로 중요한 포인트는 부동산 불패 신화의 형성이다. 1972년 8.3 조치를 계기로 정부의 사유재산 보호가 불투명하다는 점을 인식한 재력가들은 틈이 날 때 마다 부동산을 매수했다. 정부가 경제 성장을 명분으로 사채를 동결하는 마당에 부동산 이외에 다른 대안이 없다는 인식이 확산되었기 때문이다.

> 수출경기가 좋아지고 소득이 늘어나면 자산시장으로 돈이 흘러들어가 인플레이션을 유발한다. 

 

* 1999년 이전까지 한국의 주택시장은 성장률과 주택 공급만 보면 되었지만 이때부터는 금리와 대출 조건도 투자 의사결정의 중요 부분으로 부각되었다. 1999년부터 시작된 강력한 호황이 2008년에 마무리된 것보 이런 맥락에서 설명할 수 있다. 2008년 세계금융위기가 촉발되면서 수출 전망이 어두워진것, 그리고 중국의 원자재 수요로 촉발된 인플레에 대응해 한국은행이 정책 금리를 인상한 것이 주택 시장에 강력한 충격을 가했기 때문이다.

> 수출경기 외에 금리와 대출 조건에 따라 자산시장에 영향을 미치기 시작했다.

 

* 주택 시장의 바닥을 만드는 이유는 간단하다. 돈이 있어도 주택을 구입하지 못하던 사람들에게 매수 기회를 제공하기 때문이다. 2022년 말 필자가 주택 매수에 나설 수 있었던 이유는 달러 자산을 다량 보유한 덕분이었다. 2021년초 달러에 대한 원화 환율이 1080원 전후에 형성되었다가 2022년 말, 1400원까지 상승하니 달러 자산을 보유한 이들은 환차익을 실현하려는 동기를 가지고 있었다. 이때 정부의 부동산 경기 부양 대책이 발표되지 않았다면 필자도 주택 구입에 나서기가 쉽지 않았으리라 생각한다.

 

* 1971년 발생한 광주 대단지 사건은 한국형 신도시 건설의 단면을 보여주었다. 아무런 도시 기반시설 없이 서울에서 한참 떨어진 곳에 택지를 개발하는 패턴말이다. 이런 현상은 1~3기 신도시까지 계속되고 있으며 앞으로도 별로 달라지지 않을 것 같다. 

 

7. 적용할 것

* 서울 3대 업무지구와 연계되는 핵심 지역은 부동산 중에서 가장 우량주로 평가할 수 있겠다. 팔지 않고 장기보유해 나가는게 중요하겠다.

* 투자할 때 땅의 효용가치가 중요하다. 결국 강남과 강남 접근성이 매우 중요하다. 지역 위치 뿐만 아니라 교통 호재도 함께 보면 좋겠다.